Procedura de evacuare a unui chiriaș neplătitor presupune mai multe etape, nu o acțiune directă a proprietarului. Evacuarea se face doar în baza unei hotărâri judecătorești definitive. Mai întâi se verifică temeiul din contract și legea aplicabilă, apoi se trimite notificarea, se introduce cererea și se execută hotărârea.
Cuprins
Pe scurt
- Evacuarea se face doar pe baza unei hotărâri judecătorești definitive.
- Pragul de 3 luni consecutiv se aplică locuințelor din Legea nr. 114/1996, nu oricărui contract.
- Termenul de 60 de zile din lege este notificarea chiriașului, nu un preaviz al proprietarului.
- Chiriașul datorează chiria până la executarea efectivă a evacuării.
Când poate cere proprietarul rezilierea contractului?
Dacă locuința este reglementată de Legea locuinței nr. 114/1996, proprietarul poate cere rezilierea înainte de termen când chiriașul nu a plătit chiria cel puțin 3 luni consecutiv. Pentru alte contracte, pragul este cel stabilit în contract. Verificarea legii aplicabile și a clauzelor este primul pas.
Legea nr. 114/1996 nu se aplică automat oricărei închirieri. O locuință închiriată de la o persoană privată poate fi supusă altor reguli, iar contractul poate prevedea un termen mai scurt sau mai lung. De aceea, nu copia o regulă generică: citește contractul și verifică dacă locuința intră sub incidența legii.
Pentru a stabili dacă ai dreptul să ceri rezilierea, verifică:
- data scadenței chiriei și perioada de neplată;
- clauza din contract despre reziliere;
- dacă locuința este sau nu reglementată de Legea nr. 114/1996;
- penalitățile și dobânzile prevăzute pentru întârziere.
Portalul Legislativ redă aceste reguli la art. 24–25 din Legea nr. 114/1996. La momentul redactării, nu există o schimbare recentă a termenului de 3 luni sau a cerinței hotărârii definitive.
Ce notificare trebuie să trimit chiriașului?
Termenul de 60 de zile din art. 24 lit. a) din Legea nr. 114/1996 este notificarea prin care chiriașul anunță încetarea anticipată, nu un preaviz obligatoriu pe care proprietarul trebuie să-l acorde chiriașului restant. Proprietarul nu este obligat să aștepte 60 de zile înainte de a cere evacuarea.
Chiar dacă legea nu impune o notificare prealabilă universală, o notificare scrisă este utilă pentru a dovedi că ai cerut plata și ai avertizat asupra rezilierii. Contractul poate conține o cerință expresă, așa că verifică mai întâi clauzele.
Pentru a pregăti dosarul, păstrează:
- contractul de închiriere semnat;
- scadențarul sau extrasul de plăți;
- notificările scrise și confirmările de primire;
- corespondența cu chiriașul, inclusiv mesajele sau e-mailurile.
Notificarea poate fi trimisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Confirmarea de primire dovedește că actul a ajuns la chiriaș și acoperă o parte din discuțiile care apar în instanță.
Chiar dacă legea nu impune o notificare prealabilă universală, o notificare scrisă este utilă pentru a dovedi că ai cerut plata și ai avertizat asupra rezilierii.
Pot evacua chiriașul fără hotărâre judecătorească?
Nu. Evacuarea se face numai în baza unei hotărâri judecătorești definitive. Schimbarea încuietorilor sau scoaterea bunurilor pe cont propriu este o soluție riscantă, care poate transforma proprietarul în partea care încalcă legea.
Chiar dacă chiriașul datorează sume mari, legea protejează dreptul acestuia de a rămâne în locuință până când o instanță decide altfel. O evacuare făcută pe cont propriu poate atrage răspunderea proprietarului și poate complica procesul.
După obținerea hotărârii definitive, executarea se face prin intermediul unui executor judecătoresc. Executorul pune în aplicare hotărârea, iar proprietarul nu trebuie să ia măsuri directe împotriva chiriașului.
Dacă locuința a fost părăsită voluntar, situația este diferită, dar este recomandabil să documentezi starea locuinței și predarea cheilor. Până la executarea efectivă a hotărârii de evacuare, chiriașul datorează chiria contractuală.
Surse
Întrebări frecvente
Pot să evacuez chiriașul neplătitor fără hotărâre judecătorească?
Nu. Evacuarea se face numai în baza unei hotărâri judecătorești definitive. Schimbarea încuietorilor sau scoaterea bunurilor pe cont propriu este o soluție riscantă, care poate transforma proprietarul în partea care încalcă legea.
Ce notificare trebuie să trimit chiriașului înainte de evacuare?
Termenul de 60 de zile din art. 24 lit. a) din Legea nr. 114/1996 este notificarea prin care chiriașul anunță încetarea anticipată, nu un preaviz obligatoriu al proprietarului. O notificare scrisă este utilă pentru a dovedi că ai cerut plata și ai avertizat asupra rezilierii.
Când poate cere proprietarul rezilierea contractului de închiriere?
Dacă locuința este reglementată de Legea locuinței nr. 114/1996, proprietarul poate cere rezilierea înainte de termen când chiriașul nu a plătit chiria cel puțin 3 luni consecutiv. Pentru alte contracte, pragul este cel stabilit în contract.
Ce acte trebuie să păstrez pentru dosarul de evacuare?
Păstrează contractul de închiriere semnat, scadențarul sau extrasul de plăți, notificările scrise cu confirmările de primire și corespondența cu chiriașul, inclusiv mesajele sau e-mailurile. Aceste acte acoperă o parte din discuțiile care apar în instanță.
